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房地產稅提速!告訴你三個“最重要的事情”

時間:2018-09-10 來源:樓市參考 作者:劉曉博

  這個周末,樓市最大的消息是:房地產稅立法,有了最新的、確切的說法!

  據多家媒體報道,9月7日,十三屆全國人大常委會立法規劃公布,房地產稅法列入到十三屆全國人大常委會立法規劃的一類項目中。

  這句話看似普通的話,包含了多個意思。所謂“一類項目”,是全國人大立法規劃的一個專有名詞,含義是:

  立法規劃共分三類:

  一類項目即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案;

  二類項目即需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案;

  三類項目是立法條件尚不完全具備、需要繼續研究論證的立法項目。

  人大是有任期的。十三屆全國人大是今年3月舉行的第一次會議,這一屆人大到2023年3月結束。

  目前列入本屆人大立法規劃“一類項目”的有69件,“二類項目”有47件。而房地產稅法,則列入了本屆的“一類項目”,這意味著——房地產稅的立法,如果不意外,將在5年內完成。

  這個消息一出,立即引發了廣泛關注。但大家解讀完全不一樣:一種觀點認為,房地產稅立法在提速;另一種觀點認為,不還有5年嗎,節奏好像放慢了?至少可以走完一個新的上漲周期了,擔心什么?

  我的看法是:今年以來,房地產稅立法的確有“加快”的跡象。

  比如在3月4日,十三屆全國人大一次會議首場新聞發布會上,新聞發言人表示,房地產稅相關法律法規由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草,目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。第二天(3月5日),“政府工作報告”提到“健全地方稅體系,穩妥推進房地產稅立法”。

  至于近期,一直有“2018年年底,房地產稅法將一審”的傳言。

  如果真的在年底前“一審”,則立法的確在加快。但你要注意,全國人大仍然給房地產稅立法,留有巨大的時間彈性。5年內審議,可以正好5年,也可以3年、4年。可以審議通過,也可以審議后繼續討論。

  所以,在房地產稅問題上,仍然是“什么情況都可能發生”。

  我猜測,大概率是這樣的:

  可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地產稅法”,但這個稅法一定是比較籠統的,綱領性的。因為房地產稅是地方色彩最濃的稅種,未來極有可能以地級市(甚至縣級市)為單位,出臺各自的實施條例,才能真正落地。

  這樣的話,首先是全國性立法。然后各省人大通過實施條例,各地級市(甚至縣、縣級市)人大通過實施細則,才能真正實施。

  房地產稅在全國全面落地,從立法完成算起,可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市會率先落地。

  其實對于房地產稅,大家最關心三大問題:

  第一,怎樣免征。

  第二,稅率多少。

  第三,會不會有“累進制、懲罰性”的稅率。

  其實在房地產稅問題上,任何人都不用焦慮。這個稅種是“直接稅”,也就是需要老百姓主動上交的。這種稅征收難度最大,也最容易產生“痛苦感”。現在房屋交易里有契稅,也是直接稅,稅率高達1%到3%,但大家都還是交了。為什么征收順利,因為你不交就不給房產證;稅率雖然高,但是一次性征收的。

  房地產稅就不同,它需要年年交納。所以,“痛苦感”會比較強,而且沒有跟產權證掛鉤。

  這種年年需要交納的直接稅,需要充分考慮老百姓承受能力,以及征收之后對消費的影響。比如有人拿美國的房產稅來說事,說美國一般在0.8%到2.4%之間,所以中國的稅率至少是1%。

  其實這種說法完全是“無腦”的。中國人在買房子的時候,一次性支付了70年土地使用費。我們的房地產稅帶有“重復征收性質”,不可能按照美國那樣玩。你想想看,在北上深,一套90平米的房子動輒1000萬。1%的稅率就是10萬元,你征收這樣的重稅,普通家庭怎樣承受。

  即便從第二套房子開始征收(第一套免稅),這個稅仍然非常沉重,會導致租金大漲。但即便大漲,仍然很難完全轉嫁。最終,擁有多套房的家庭會賣房子。

  或許有人會說:這好呀,不就達到調控樓市的目的了嗎?

  但問題是,如果因為房地產征收重稅,家家只保留一套房子,而這套房子又免征,地方財政不就麻煩了嗎?

  畢竟,房地稅是想解決地方政府的“飯碗問題”,而不是想“砸飯碗”。

  所以,未來房地產稅率一定是1‰這個級別的,而不是1%這個級別的。至于人口流失嚴重的縣市,只能長期免征。

  每個家庭一定有免征的面積(面積比套數合理)。比如你的戶口、工作、社保都在北京,你擁有兩套100平米的住房,你結婚了,一家有三口人。如果人均免征面積是60平米,則你需要交納房地產稅的只有第二套房子里的20平米(按照這20平米評估價來計算)。至于你在山東煙臺、云南西雙版納、廣西桂林的各一套度假物業,很有可能都被當地政府宣布免征房地產稅。

  會有“累進制、懲罰性”的房地產稅稅率嗎?我覺得不大可能有。如果有,也會很快取消,因為這種做法“很傻”,會拖累經濟發展。

  最新香港樓市一則新聞,引起了很多人注意。香港政府對擁有房屋最多的10個業主,給予了房地產稅的減免。這10個業主,在香港擁有4萬多套住房。其中最大的一個業主,擁有1.56萬套房產,被減免房地產稅1億多港幣(見下圖)。

  這些業主,一般是房地產基金或者租賃型的企業。按照很多中國人的想法,擁有多套住房的業主,應該被征收重稅。擁有超過20套住房的,甚至應該通過稅收,兩三年就完全剝奪之。其實,這都是李自成、張獻忠們的想法,契約社會不是這樣解決問題的。香港認為:你可以擁有很多房子,只要拿出來出租,就對社會做了貢獻。

  之前在合肥,政府也鼓勵過出租房屋的業主,每平米每年獎勵12元,而不是通過稅收懲罰他們(見下圖)。

  可見,一些人希望看到的:對于擁有多套房的業主,征收“累進制、懲罰性”的房地產稅,可能不會有。因為地方政府之間存在競爭,城市與城市之間存在競爭,一個城市敢于在房地產稅上“任性”,只能砸自己的飯碗,讓人和錢流走。

  在這種情況下,空置稅或許會出臺。

  常有讀者咨詢:我有好幾套房子,是不是需要在房地產稅出臺之前,把房子賣掉?

  其實,只要你的房子配套好、位置好,房型不是特別大,等你所在的城市的“房地產稅細則”出臺后,再處理這些房產也不遲。最終你有90%的幾率發現,你壓根就不用擔心什么房地產稅。

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