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成交持續萎縮!價格已降!樓市金九銀十要黃

時間:2018-09-10 來源:齊俊杰看財經 作者:齊俊杰

  每年的9-10月份,樓市都會出現成交的井噴,決定這一年的價格漲幅,但自打調控以來,金九銀十屢屢遭遇打擊,今年上半年數據顯示,受監測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套,同比下降20%,降幅較1至5月收窄2個百分點。報告監測的十大城市分別是:北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華,涵蓋了一二線熱點城市。

  從貝殼和我愛我家的數據來看,北京8月二手房網簽1.5萬套,環比持平,6-8月顯然進入了成交量下行通道,在5月出現明顯反彈后,北京市場再次回到冷卻狀態,預計金九銀十肯定會爽約。

  而價格方面北京二手房均價是57000/平米,環比7月下降3%,比去年同期下降6.5%,從麥田中介的數據來看,買房的客源量環比下降了2%,但新增房源量卻增加了6%,在買賣雙方議價中,最后降價的房源占比達到了92%,可見現在買房人已經在購房中逐漸占據了一定優勢,所以未來價格持續下跌應該是個趨勢。

  事實上,北京房價從最高點2017年3-4月,到現在已經下降了大概15%左右,但也離2015年的合理價格,還差15%-20%。

  除了北京之外,其他主要核心城市也大體如此,8月份,上海二手住宅成交約1.35萬套,環比下降3.4%,上海也是自2017年初暴漲后就一直房價和成交量逐漸走低,但跌幅沒有北京那么明顯,大概比最高點下降了10%左右,而杭州今年上半年還很火熱,現在也基本涼了,6-7-8三個月,成交量持續下滑,8月份已經跌到了4800套只有6月的一半。

  而與成交量相反的是,杭州二手房的掛牌量卻不斷上升。目前掛牌量已達到51255套,半年時間,掛牌量上漲一倍。所以杭州供給越來越多,需求越來越少,未來買家的議價空間也在加大。

  至于深圳,深圳全市二手住宅成交量6874套,較7月前30天上升2.4%。不過,受調控新政影響,二手房均價近7個月來第一次出現下滑。不過大家印象最深的是深圳的新房價格,繼續他逗逼一樣的表演,8月均價為每平方米54089元,環比大幅下降53元;深圳玩的特別好,現在新房每個月都跌,但都是只跌幾十塊錢。但人家前幾年漲的時候,可是幾千上萬的漲。

  在西安樓市也似乎發生了逆轉,業主急售的房源已經越來越多,而且都是賣家主動降價,降價空間都在5-10%,越是急售,買房的人就越少。很多中介已經2個多月沒有開單了。在知識星球齊俊杰的粉絲群里,有人發來跟中介聊天的截圖,號稱降價10萬都不好賣。

  西安樓市相比于3-5月的活躍狀態,如今成交量已經跌了一半。但受到624新政,把滿二滿五改成滿二滿三后,房源數卻在大幅增加,不過西安確實是該降降溫了,今年上半年漲幅最猛的就是他。

  除此之外,廈門房價上個月就開始涼了,有人說崩盤了,但最后一調查并不至于,只是有了每平米1萬元的降價空間,大概跌幅在20%左右,青島也一樣,價格降幅在10%左右。還有成都,他就是棚改貨幣化安置催生的樓市,如今這股妖風已經停止,成都因為庫存已經不到6個月,所以已經被住建部要求停止貨幣化安置,一旦回到實物安置,房價漲幅立馬就涼。而且基本上就很難賣掉了,至于一些三四線城市,這些城市百分百都不是因為需求,而是因為貨幣化安置推升的房價。

  如今去庫存的任務基本完成,貨幣化安置也被糾偏。之前搶房子的,估計再也找不到接盤俠。在三四線城市,家家戶戶都是多套房,租你都租不出去,更別說往外賣了。

  綜合來看,在折騰了3年之后,如今樓市終于恢復了徹底的平靜,其實在筆者總是再說,要不是棚改貨幣化安置偉大的缺德發明,我們的樓市在去年這時候就應該能控制住了。

  起碼三四線城市是不應該漲的,而二線幾個核心城市也至少能少漲20%左右,加上貨幣化安置這個東西,確實效果很壞,一下子打亂了整個調控的部署。讓房住不炒淪為了一句空話。這個責任不知道該有誰來承擔,出這個主意的人,確實太壞了。

  現在糾偏了,最慘的就是這兩年搶到房的人,流動性正在快速萎縮,房子如今已經不能夠通過租金創造收益,因為租金回報還沒有定期存款高,機會成本是負數,那么你要在房子里賺錢,就必須找到一個更傻的傻子接盤才行。但問題是現在傻子不多了,有錢的傻子更少。如果你手上投資的房子賣不掉,那么對不起你就是那個最傻的傻子。

  所以還是那句話,房子曾經是個好資產,10年前房租回報可以覆蓋貸款利息,那時候就應該多買房,因為真實的房價其實就是首付款,之后完全可以以租養貸,但現在不同了,房子已經成為了負資產,你的現金流正在不斷的流出。錢正在遠離你。所以他已經具備了負債的基本特征。

  大多數人都搞不清資產和負債,以為可以高價賣出的都叫資產,不是這樣的,可以看下這一本書《錢,七步創造終身收入》,要想賺錢,首先你要搞清楚什么是資產,什么是負債,要讓錢不斷的流向你,而不是把自己的錢不斷的往外扔。為什么炒股炒不好,投資總失敗,又為什么一輩子忙碌最后依然很窮,說白了就是根本搞不清楚資產和負債,以為是資產,但卻抱著一堆負債。

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