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小心! 這十幾個城市,房價上漲信號明顯!

時間:2018-09-12 來源:財經觀潮 作者:潮哥

  決定房價漲跌的兩個關鍵因素是:地價與庫存。地價決定成本,庫存決定供需。從最近的這兩個指標所公布的數據來看,各地房價上漲壓力依然較大。

  01

  先看地價。

  有人或許會拿9月7日南京兩塊地價的暴跌來反駁,但這只是個例,地價上漲仍是主流趨勢。

  國家土地資源部最新數據顯示:

  2018 年第二季度,全國主要監測城市中,住宅地價環比上漲的城市 98 個,較上一季度增加 2 個,其中,33 個城市漲幅收窄,較上一季度減少 17 個。住宅地價環比增速超過 3.0%的城市有 26 個,較上一季度增加 4 個;地價下降的城市 3 個,較上一季度減少 3 個。

  與去年同期相比,地價上漲的城市 101 個,較上一季度增加 3 個;增速超過 7.0%的城市 53 個,比上一季度減少 3 個,其中,40 個城市地價增速超過 10.0%,西安、煙臺、安陽、中山、株洲、岳陽、北海等 7 個城市超過 20%;地價下降的城市 3 個,比上一季度減少 3 個

  總結起來就是一句話,大多數城市地價依然在上漲,且上漲城市的個數在增加。

  分區域來看,趨勢也是一樣。

  圖片來源:米筐投資

  上圖是地價分區域走勢,可以看到無論是環渤海、長三角、珠三角這三個中國經濟最活躍的地區,還是正在全力崛起中的中部地區,地價上漲趨勢從來沒有改變過。

  還是那句話,面粉價格不降,面包價格怎么降?

  所以,你會發現,盡管今年各城市調控力度有增無減,但大多數城市的房價仍在默默地上漲。

  國家統計局公布的70個大中城市二手房價格環比下跌的城市數量呈現逐月遞減趨勢。

  70個大中城市房價下跌城市

  制圖:財經觀潮

  02

  再看庫存方面。

  無論是官方還是民間機構公布的數據,都在說一件事情:庫存告急。

  國家統計局公布的數據顯示,截止到2018年7月末,商品房待售面積降至54428萬平方米。同比與2015年庫存鼎盛時期的71853萬平方米,待售面積減少了1.74億平方米

  易居研究院近日公布的“百城住宅庫存報告”顯示:

  截至今年7月底,其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量環比減少0.6%,同比減少8.0%,100個城市新建商品住宅存銷比為9.6。這個庫存規模相當于2011年11月的水平。

  具體來看,庫存銷售周期最短的10個縣市分別為惠州、贛州、杭州、柳州、揚州、大連、嘉善(屬于嘉興)、鄭州、日照、徐州,均在庫存告急線(6個月)以下。

  另外,內蒙古首府呼和浩特、河北唐山、遼寧丹東、浙江舟山、溫州、湖北襄陽等城市的庫存也都在不足12個月。

  特別需要說的是呼和浩特,2014年6月,呼和浩特商品房去庫存周期達47個月,比如今庫存消化周期最長的廊坊香河縣還要高,但經歷了三年去庫存,截止到2018年7月末庫存已降至12個月警戒線以下,為10.5個月。

  前不久,央行湖北分行公布的數據顯示,湖北79個市、縣中,平均消化周期小于6個月的有29個。

  湖南省今年三月份流出的一份各市州縣庫存情況,絕大多數都在12個月警戒線以下,個別縣市,如長沙市中心城區(即市內六區)為2.8個月,長沙縣為2個月,瀏陽市為1.9個月,寧鄉市為4.7個月。

  這表明,歷經三年的去庫存收效明顯,如今已近尾聲,接下來,一方面要對一些促進去庫存的方法也該作出相應調增,比如貨幣棚改。

  住建部已經表態,接下來全國棚改將會因城施策。對于庫存充足的地方可以繼續推進貨幣棚改措施,以協助去庫存;對于庫存告急,房價上漲壓力較大的城市,更多采用新建棚改安置房的方式。

  另一方面,各地應該加大土地供應量,以快速補充庫存。

  而目前多數地區,尤其是中心城市在新房限價、土地不降價的背景下,開發商的拿地欲望在減弱,土地流拍不斷上演。放眼全國,今年前8個月土地流拍案例已達800起。

  這就是問題的癥結所在,多數地方庫存已告急,而由于新房限價地價卻不降,再加上融資難度加大,導致開發商不想、不敢拿地,庫存無法快速補齊。

  房價上漲壓力相當大。

  03

  那么,房價接下來會大漲嗎?

  當然不會。理論上來說,庫存與地價是決定房價漲跌的兩個最關鍵因素,在庫存告急、地價持續上漲的情況下,房價必然會被推著往上漲。

  現實是,這股上漲壓力并未形成洪流之勢,而是硬生生被一道壩給攔住了。

  如今的房地產市場是政策在主導,在限價、限購、限貸的調控模式下,市場的流動性完全被限制住了,房價漲跌都不是易事。

  即使漲了,也沒人告訴你,因為當下的房價數據大多都被修飾過。想要了解真實的市場情況,只有親自去中介門店,去踩盤,才能知曉。

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