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鐵打的泡沫:94.28%的大城市房價依然在上漲?

時間:2018-09-12 來源:米筐投資 作者:拾葉

  1

  鐵打的泡沫,流水的地產小兵

  這篇文章是要分析分析房地產近期的形勢。

  因為,最近幾個月,局勢變化很大。但是,輿論中關于房地產的聲音反而沉寂消匿了很多。可能是7·31會議的那句“堅決遏制房價上漲”,讓很多多軍心生膽怯。

  但更大的原因是最近各路信托債券違約、P2P公司跑路,實體經濟在去杠桿下艱難的調整結構,再加上股市下挫、匯率下跌,幣圈崩盤等一系列事情搞得人目不暇接,吃瓜群眾分身乏術,無暇顧及房地產了。

  各路不景氣和崩塌的情緒并不是沒有體現在房地產這個一年前還一片火熱的行業里。

  年初的時候,一篇金領降薪裁員潮的文章,在金融圈傳的很廣,很多金融系統從業人員特別是券商的小伙伴們紛紛留言,說今年業務的確不好做,很多機構業務、創新產品類業務幾乎停滯,股市又不景氣,開發客戶也異常艱難。收入嚴重縮水不說,很多業績不好的員工都害怕萬一完不成績效考核直接卷鋪蓋走人。言語之中再也沒有2015上半年那種意氣風發的豪邁。

  如今,這種浪潮也開始席卷房地產行業了。

  據新浪財經報道,有人透露綠地集團董事長張玉良最近對京津冀、上海、及廣深事業部總經理做出指示,要求這些地方盡快完成瘦身裁員,裁員10%-30%。

  隨后,泰禾集團裁員的消息也開始不斷在地產人的朋友圈里發酵,據說裁員比例高達30%。一些崗位要考試,考試不及格,直接裁掉,本科非985/211院校的,也直接裁掉。

  泰禾隨后澄清表態:這不是裁員啊,這是換員。我們正在啟動一流人才引進的“千人計劃”……

  大家呵呵道:我們都懂……

  哪怕在龍頭萬科的地方公司里,中基層員工也被要求完成一次下崗再上崗,競爭上崗失敗便離崗。被人稱之為萬科“起立坐下”的清理運動。

  房地產的裁員運動讓很多人都感到地產行業到了風聲鶴唳的危險期,面對高企的房價,很多人冷眼喝道:這次該跌了吧?!

  然而,房價猶如鐵打的泡沫,巍然不為所動。

  2

  94.28%!房價還在上漲!

  94.28%!

  這個數字什么意思呢?

  國家統計局每月都會公布全國70大眾城市的房價指數,其中環比指標是這城市跟上月房價相比的水平。

  2018年7月,全國70個大中城市只有3個城市下跌(上海、南京、泉州),一個城市橫盤(天津),其余66個城市全面上漲,上漲城市數占比94.28%!

  我把今年統計局每月公布的所有房價環比下跌的城市匯總了一下,得出一個數據組。

  筆者的好友路口大爺盯著這個表看了半天,抽了一口旱煙,說:你給我看看,我怎么覺得2月之后下跌的城市個數越來越少啊?

  我說對啊,大爺,2月之后上漲的城市個數越來越多啦!

  他搖了搖頭,起身去菜園子種菜去了。

  7月,全國樓市調控密集程度刷新中國房地產史紀錄,合計超過60個城市發布了超過70次各類型房地產調控政策。

  而1-7月累計調控次數達260次,相比2017年1-7月同期上漲了80%。

  也就是說,平均每天就有1.4個調控政策出臺!

  然而,如此嚴厲的調控依舊沒有控制住全國范圍內的房價上漲。

  “堅決遏制房價上漲”的決心因此而來。

  沒辦法,這邊房地產行業裁員,那邊股市匯市幣圈債券跌的蹦蹦喳,唯獨房價這邊風景獨好。

  其他人心里不平衡啊!

  3

  鐵打的泡沫為何這么硬?

  歐D把房地產的泡沫稱之為鐵打的泡沫,如果離遠了看,那這個泡沫估計就是個鐵球了。

  圈內的人達成了共識:房價未來一年,不能漲也不會跌。事關國家安全。所以,泡沫很硬。

  中國房地產教父孟曉蘇前幾天發表言論稱:“中國樓市不存在泡沫,未來20年,樓市總體上漲的趨勢不會有大的改變。”

  當然,一二線城市房地產重心長期上移的文章我們也寫了太多太多了,多到可以合并冊子出書了。

  教父的觀點,我總結一下,就是說中國的房地產市場還是一個年輕的市場,跟歐美日本相比,還有很大很長的發展空間,市場需求依舊很大。

  未來的發展路徑,不管是從中國城鎮化發展空間上來講,還是從農民進城、二胎政策和家庭改善上來說,都會導致房地產市場持續不斷的旺盛需求。

  這個觀點我們之前也反反復復的講過,不過這些邏輯從曾經擔任國國家房改課題組組長的孟曉蘇口中親自說出來,說服力當然會更強些。

  當然,我們也不能僅僅憑借一些邏輯和權威人事的定論做推斷,我們還要拿出一些既有事實的數據來論證。

  其中,一個很重要的數據就是——地價!

  面包價格與面粉價格的關系相信你比我更了解,筆者統計了最近中國四大重點監控地區地價的情況(分別是環渤海地區、長三角地區、珠三角地區和中部地區)。

  這四個地區的地價基本可以反應全國地價的一個走勢水平。繪制成圖后如下所示:

  四條線,沒有一條線回調跌過!

  換句說:地價從來沒跌過!

  特別是珠三角,2014年之后上升的斜率變得陡峭!貴了!

  土地價格為什么下不來?

  大道理不多說,就是地方政府土地財政問題。

  但我們今天要換一個角度考慮一個問題:

  中國的投資領域是在基礎建設投資、房地產投資和制造業投資這三大塊切換的。準確來說,是在前兩塊切換的。2015-2017搞了房地產,那么接下來應該搞大基建。這沒問題。

  但問題是:國家現在要搞大基建,地方債務又不能往上靠,搞大基建的錢從哪兒來?

  這個是個大是大非的問題,只有搞明白這個問題,后面一系列的分析才能做推演。

  過去我們有個觀點,政府搞基建有相當一部分錢是從房地產→土地財政→再到基建這種模式搞來的。

  你如果發債還好,但如果你搞前面這個路徑模式,那么最終轉嫁的壓力就到居民端和企業端這兒了。

  因為這個模式最終的產物就是高地價和高房價。

  我們想要搞明白一件事兒:如何在地方政府債務被管控的情況下,還能通過資金創新的模式,或者通過其他非杠桿的方式、又或者是非地方政府加杠桿的方式去搞來大基建的錢?

  你說怎么辦?

  筆者的好友高首席一邊看著工資條一邊對我說:你為什么不想想這些行業為什么裁員呢?

  哦哦!恍然大悟!

  4

  稅改

  裁員的原因不僅僅是因為行業不景氣,更重要的原因是——稅改!

  先從土地出讓金說起。

  顯然,政府已經對土地流拍也有預期了。

  8月10日,太原土地市場搞了一次土拍,要拍了八塊地,一共是130億,結果八塊土地全部流拍。本來要賣個地王出來,結果一分錢也沒弄到。

  據中原地產研究中心的數據,今年前7個月全國房地產市場土地流拍一共有796宗。一線城市土地流拍13宗,創下2012年以來的新高;二線城市土地流拍154宗,同比增長200%;三四線城市土地流拍合計達629宗。

  既然土地流拍,那么缺口怎么辦?

  做企業的都知道,國地稅合并之后,社保繳費由稅務局來收了。

  在強大的金稅三期面前,一個人一個稅號,過去中小企業避稅逃稅基本全給你堵死。新的社保支出的計算方式輕輕松松讓企業這塊兒支出翻倍。對了,國外社保就是稅的一部分。

  這塊兒增額收入,毛估估,也能近萬億。

  企業用工成本壓力極大!

  搞基建的缺口問題能緩解一下。然后再適當發點債,土地適當降一點,基建四季度馬上就要卷土重來了。

  但企業不得不精簡人員。因為人力成本上升太快!

  所以,一切問題其實都有解。

  5

  后記

  最后,有人問,那高房價怎么辦?

  其實,這一切,都感覺無解。

  因為這個問題明明有解卻無人解決,所以也就無解了。

  擴大土地供應和保障房屋供給,可以有效減少房價上漲壓力。說的簡單,誰做呢?

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