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樓市拐點,真的來了! 北上廣深杭廈津都在跌

時間:2018-09-19 來源:樓市參考 作者:潮哥

  樓市結構性調整的拐點,或許真的來了!

  01

  許多人可能還停留在上周末統計局數據顯示僅廈門一城下跌的失落中。

  昨天統計局突然表態:

  對于統計造假堅持零容忍。今后,國家統計局將堅持無禁區、全覆蓋、零容忍,堅持重遏制、強高壓、長震懾,進一步加大統計執法檢查力度,堅決做到發現一起,查處一起,加大曝光力度。

  這個耐人尋味的表態,其實就是在告訴你我,統計局的數據看看就好,千萬別當真。

  真實的市場又如何?

  真實的市場是,截至2018年8月末,全國已發生土地流拍807宗,累計流拍建筑面積達7954萬平方米,是去年同期數額的7.3倍。

  真實的市場是,目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷,包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨;最能反映真實市場的二手房,以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表,也出現價格下跌或成交低迷。

  真實的市場是,保利、萬科、萬達、龍湖、時代等房企今年以來扎堆改名,從企業名稱上展開“去房地產”,本號兄弟號上周有專文分析,可點此處查看。

  政策方面,鎖樓范圍進一步擴大。

  力度相比于之前有增無減。

  今年以來,貨幣棚改政策收緊,因城施策;7月31日中央定調“堅決遏制房價上漲”;8月7日,住建部要求加快制定住房發展規劃以及對樓市調控不力的城市堅決問責;8月17日,住建部約談了海口等五個城市政府主要負責人,要求整頓規范市場秩序,嚴厲打擊投機炒作,遏制房價上漲。

  在政策性如此強、流動性如此弱的市場中,更多的是有價無市,更多的是市場分化,。

  02

  中國樓市目前出現了比較明顯的分化現象。

  一方面,三四線城市已經到了去庫存的尾部期,而開發商在調控之下拿地欲望很弱,庫存青黃不接的尷尬,導致當下的許多三四線城市房價比較火熱,比如宜昌、揚州、襄陽、呼和浩特、烏木魯齊等城市。

  這種火熱會在接下來的補庫存中逐漸化解,呼和浩特已經宣布停止去庫存。本號也一再提醒,對于無剛性需求支撐,僅靠貨幣棚改撐起的城市的樓市,特別需要當心。

  另一方面,熱點城市在超強力度的政策調控下,房價開始出現調整。

  樂有家市場研究中心數據顯示,8月廣州全市二手住宅成交均價為24280 元/平方米,環比下跌6.2%。

  21世紀經濟報道記者實地探查發現,廣州樓市近期降價明顯,尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區域。

  鏈家數據顯示,北京8月份二手房均價微跌0.01%。

  上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據,上海8月二手住宅成交量12985套,環比下滑3.32%,成交均價38052元/平方米,環比下跌2.13%。

  從38052元/平米的成交均價來看,目前上海主要的成交量應該在外環和郊區,以此也可以看到,抗跌能力最弱的都是遠離中心區的地方。

  二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示,8月深圳二手住宅成交均價55011元/平方米,環比下跌1.95%。

  熱點二線城市中,大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據,廈門、青島、武漢、天津、合肥、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、4.2%、1.5%、1.4%、0.93%、0.74%。

  03

  從北上廣深杭等城市的二手房價格表現來看,本輪樓市調控的拐點或許已經來臨。接下來,一些城市的價格將出現結構性調整。

  透過數據可以看到,除了廈門、武漢、天津環比跌幅較大之外,其他城市都是不痛不癢,和上一輪牛市期間每個月的環比漲幅相比,簡直是小巫見大巫。

  還是那句話,千萬別妄想著這些一二線城市的房價會暴跌,跌到你心理的預期價位,這是幾乎不可能的事情。

  阻礙熱點城市房價大跌的因素有很多,其中最重要的三個是:

  1、樓市仍是中國經濟的中流砥柱,雖然政府有意自我調整,但這個過程需要循序漸進。房價大跌會引起整個金融體系崩潰,是政府最不想看到的結果。這是最關鍵的。

  2、正出現的熱點城市房價結構性調整,是政策強壓的結過。強壓之下,只能暫時遏制住需求,需求被壓制并不表明它就不存在。

  3、目前的土地財政制度和城市化進程,決定了中國中心城市易漲難跌的局面,也決定了中心城市房價,即使有調整,遲早會漲回來。

  所以,如果將調整放到長線中來看,幾乎是可以忽略的。

  放眼全球,無論是倫敦、紐約還是香港,再好的城市房價都有漲有跌,但好的城市整體上漲的趨勢從沒有改變過。

  比如香港,香港最讓人難忘的就是1998年的暴跌,當時受亞洲金融危機與董建華“八萬五”計劃沖擊,整個香港樓市經歷了六年熊市,跌幅累計62.2%。

  但站在20多年后的今天回看,將這段熊市放到1997年回歸以來的樓市發展過程中,幾乎可以忽略。

  上圖是香港1997年以來的房價指數,綠線是住宅價格的表現情況。可以看到1998年~2003年是價格一直在下降,但2003年之后房價重新抬頭,2011年香港均價追齊了暴跌前的水平,不但漲回了六年的跌幅,還屢創新高。

  從線的走勢可以看到,過去20年,盡管中間有短期調整,但上漲的趨勢一直都沒變。不光香港,國際上其他大城市也都一樣。

  中國內地的北上廣深以及杭州、武漢、青島、廈門、成都、天津等強二線城市也會是這個趨勢。

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