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合肥放開房貸,利率小幅松綁

時間:2019-03-01 來源:和訊房產 作者:宋虹姍

  近日,合肥市一位“剛需少年”在網絡平臺爆出“合肥首套房貸結清,二套房按照首套房貸利率執行”的消息。

  且合肥一當地媒體確認,工商、建設、招商、中信、光大、交通、農業、華夏、郵政儲蓄、興業、渤海、廣發共12家銀行,貸款結清可以按照首套房利率執行。甚至傳出渤海銀行一天即可放款,交通銀行半個月可放款的消息。

  放眼全國,除了合肥,福建、佛山等地也被曝房貸利率有所放松。真實情況到底是怎樣的呢?和訊房產對此進行了一番調查。

  合肥部分銀行房貸放寬

  和訊房產先從合肥市開啟了近期房貸利率的市況調查。分別致電了上述已“放寬”二套房貸利率12家銀行中的工商銀行、建設銀行、農業銀行、渤海銀行、交通銀行的5家銀行支行的多位貸款經理。

  僅有建行、交通銀行給出明確的“首套結清,二套按首套利率”的回復,銀行人員告訴和訊房產,這是剛剛才開始放寬執行的政策。其中,建行是首套房執行基準利率上浮20%,二套上浮30%;而合肥市區廬陽區一家交通銀行目前首套房上浮20%,二套上浮25%。

  對于放款速度,交通銀行貸款經理表示,材料齊全的情況下,今年上半年,3個月大概可以放款,但下半年還是未知。

  而渤海銀行回復和訊房產,購房合同、個人征信記錄等材料齊全的話,會以“最快速度放款”,但是否定了首套貸款結清,二套房貸利率按照首套房貸執行的消息。而是認房也認貸,首套房基準上浮25%,二套房上浮30%。

  不過,也有此前傳出房貸利率放寬的銀行,在此次和訊房產調查中,并未放松。

  從和訊房產獲得的一份農行內部資料顯示,合肥農行最新一期更新房貸利率政策是1月30日,延續至今。且依舊執行相對較嚴格的利率政策,如果名下已有一套房且結清、或名下無房但有一次貸款記錄的,首付比例執行40%,利率執行基準上浮30%;若名下一套房,貸款未結清則是按照首付比例50%執行;名下兩套房及以上直接拒貸。

  工行人員則感嘆道:“房貸利率政策變化太快,有時候我們也不太清楚具體是執行多少。”農行貸款經理表示聽說了這個新政,但截至上周還未收到上級的文件目前仍沒有改變。

  合肥房貸釋放了兩個信號

  合肥房貸利率情況總體給人感覺是有小幅放松,主要聚焦在二套放松,所涉及范圍并不大。但為什么引起不小的熱議呢?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為這是在釋放一種很強的放松信號,并且未來其他城市有望跟進類似政策。

  但是,刺激意義偏弱,如果是二套房按照首套房首付比例來執行意義是很大的。因為現在市場降溫厲害,房子“賣不掉”。而二套利率按照首套利率執行,購房人并沒有多敏感,因為月供僅減少幾百塊,購房人更關注的是首付比例的數據。

  的確,據計算,以合肥市區一處均價17000元/㎡中高端盤(合肥院子)為例,最小戶型140㎡總價即是238萬,中介告訴和訊房產目前名下有一套房且貸款結清的話,合作銀行要求首付需要4成即是95.2萬元,剩余貸款按基準利率上浮30%。如果貸款期限是15年的話,利率上浮30%,等額本息還款方式每月需還款12338元;如果同樣15年,按照首套房上浮20%的利率,每月的還款金是11958元 ,兩者僅相差380元。而如果同樣貸款利率上浮20%,但首付比例由4成降至3成的話,支付總利息多12萬,但是首付款是71.4萬,減少了23.8萬元,可以緩解一次性支付首付資金的壓力。

  當和訊房產提出一次性支付金額太大無法接受時,中介也委婉提醒道,“如果您跟銀行有關系的話可以試試降低首付比例,至于談到多少,要看'關系硬不硬"。

  那么,另一個問題是,為什么是合肥率先成為“焦點”呢?

  據克爾瑞研究,合肥樓市處于次高壓力城市,濟南、長春、張家港等也是這一類,典型特征在于2018年上半年市場熱度慣性延續,但下半年市場明顯降溫,新開盤項目去化率持續走低,城市庫存風險開始浮出水面。譬如,合肥2018年下半年市場明顯轉冷,購房者觀望情緒濃重,部分項目率先降價,但去化表現未見實質性好轉。

  而分析人士稱,合肥樓市資金面一直相對緊張,而且房住不炒的大格局并未改變,或許遭遇了資源錯配。但是合肥這座城市未來價值不可忽視,且正在崛起。本次二套房貸小幅調整將成為合肥市場政策調整的開端,未來陸續或有更具效用的政策發布以提振市場表現。

  星星之火,可否燎原?

  視線再從華東地區轉向珠三角腹地佛山。

  和訊房產以購房者身份對這里的房貸進行了調查。

  以非限購區域佛山南海區一處當地非常知名的開發商的樓盤為例,均價在8500元/㎡,首付三成,貸款利率是基準利率上浮15%-20%。

  當見和訊房產開始猶豫時,中介開始介紹距離不遠的同樣在非限購高明區的一套小開發商的樓盤,均價在7000多,但首付已經可以做到低至2成,貸款利率低至基準利率上浮10%。需要購房人名下無房、無貸款記錄。合作銀行是農商銀行。

  中介同時熱情補充道,如果偏向知名開發商的那套樓盤可以“等一等”,1-2月或許能收到首付比例或貸款利率下調的消息。

  據克爾瑞機構研究,像佛山、合肥這樣,皆是高財政依賴度、低庫存城市,意即財政依賴度高于45%、消化周期不足12個月的城市,市場壓力表現于地方財政主要依賴土地出讓收入。2017-2018年財政依賴度都在110%以上,市場下行壓力仍需警惕。

  但合肥是次高壓力城市,像佛山、中山、徐州和無錫等是一般壓力城市,典型特征在于市場依舊維系較高熱度,成交量整體仍處高位,多數項目去化表現尚可,滯銷盤僅限于部分高價盤或者遠郊區縣產品。長期來看在售項目成交去化依舊不成問題。

  那么如何看以上這些動作?

  其實這些措施都不可能給樓市注入一劑強心針,但是一種利好、是一種緩釋。

  因為以上是已經確認的,其他尚未出現在新聞當中的可能更多,特別是銀行貸款層面,由銀行主導,以“市場自主行為”的名義松綁的想必也有。

  和訊房產此次調查期間,也陸陸續續傳出杭州首套房貸利率普遍上浮10%-15%,二套普遍上浮15%-20%,相較于之前普遍下降5%;廣州建設、招商、農商銀行利率下調,降幅5%-10%,蘇州利率普遍下降的種種消息。

  融360大數據研究院發布最新監測數據顯示,2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%,相當于基準利率的1.155倍,環比上月下降0.35%,為連續兩個月回落。

  與此同時,全國二套房貸款利率也呈現下降趨勢。1月,全國二套房貸款平均利率為6.02%,較上月回落2BP,已連續3個月出現回落。在35個城市533家銀行分(支)行中,二套房貸款利率執行基準到基準上浮10%區間的占比為6.00%;執行基準上浮10%以上的占比為89.87%,二套房停貸占比為4.13%,出現下降。

  嚴躍進認為房貸利率松綁肯定是個大趨勢。最近銀行推銷貸款,很多是可貸資金規模比較大的。

  佛山、杭州、廣州這些城市,它的信號意義更強。強在他們都是一些購房政策很緊的,但是城市規模很大的,住房潛在供應也相對比較多的。至少很多企業有些項目預售證批了以后還是要賣的,所以肯定是很多城市要跟進。

  再者,利率小幅浮動和這個持續降準有必然關系,降準以后,商業銀行可貸資金相對比較充裕,這個時候,利率也會有所小幅松動,也是這個受到政策調控的影響。

  倘若2019年市場調整幅度超預期,甚至降價潮、高庫存風險等現象重演,屆時壓力城市在“試探”中,有望加快放松調控節奏,時間節點也將大為提前,以期抵御市場下行風險,更好地實現穩房價、穩地價、穩預期的長遠目標。

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