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股市反彈了,樓市會怎么樣?

時間:2019-03-01 來源:諸葛找房 作者:諸葛找房

  自年初以來,股市表現得非常亮眼。上證指數自1月4日的2440.91點上漲到2月25日的2961.28點,累計漲幅高達21.32%,進入技術性牛市。

  A股反彈的原因離不開這兩點:

  1、A股整體估值達到歷史低位,當前上證綜指市盈率是12.42倍,低于熔斷底部2638.3點的12.87倍。

  2、監管部門的精心呵護,自2017年底的中央經濟工作會議開始,監管層多次表態發展資本市場,2月25日中證報頭版評論更表示,股市將成為國家重要核心競爭力組成部分!顯然把股市放到前所未有的高度。

  在股市火熱的同時樓市卻異常冷淡,除了各地相繼爆出的調控政策變化以外,我們看到的新聞多是報道樓市入冬。

  那么問題來了,股市與樓市的關系怎么樣,股市反彈了就意味著樓市入冬嗎?

  其實如果你仔細看這篇文章會發現,近期股市樓市一溫一熱的過程實際上是中國市場對資金的利用由“增量貨幣”向“存量貨幣”過渡的必然結果。

  廣義貨幣M2增速≈實際GDP增速+CPI增速+資產價格上漲幅度

  廣義貨幣是全社會的存款及現金總和,可以理解為整個市場的貨幣,這個公式告訴我們,貨幣發行的加快可以刺激經濟增長,也能刺激物價上漲,如果發行的速度過快,還可以使股市樓市等資產的上漲。

  過去20年間,中國的廣義貨幣增速經歷了兩個過程,1998年-2017年4月,M2增速基本保持在10%-30%的范圍內;2017年4月至今則是個位數。

  數據顯示:2018年末廣義貨幣M2增長是8.10%,名義GDP增長是8.8%(含GDP+CPI),這是什么意思?

  這意味當前增量的貨幣都給到了經濟增長和溫和的物價上漲。

  那么股市樓市的資金呢?顯然自2017年4月以來,中國的資金市場已經慢慢由“增量貨幣”向“存量貨幣”過渡。

  一、存量貨幣格局下股市的重要性在上升

  股市樓市都是資金市,過往股市樓市上漲來源于貨幣超發,但現在情況發生了變化。

  第一,國家提出要控制宏觀杠桿率,也即控制全社會的負債,這意味著M2增速必需得放緩,為什么?

  在M2的構成當中,絕大部分是企業、居民以及非銀金融機構在銀行里的存款,我們在銀行里的存款越大,金融機構的負債就越大。

  此外,銀行會將我們的存款用來發放貸款,如果是貸給個人就形成居民部門負債,如果是給到企業就形成企業負債。

  第二,在M2放緩的情況下,股市樓市對資金的利用將會是存量為主,現在中國的資金市場有兩大特征,首先,雖然M2放慢到個位數,但是體量非常之大,今年1月末,中國的廣義貨幣(M2)余額是186.59萬億元,是2018年GDP總量的兩倍。

  其次,中國M2規模之所以龐大,很大一部門原因是社會上的閑置資金比較多,數據顯示,今年1月末人民幣存款余額達到180.79萬億元,同時根據普益標準的估算,2018年底個人銀行理財存續規模為23.54萬億元。

  上面的兩點告訴我們,雖然貨幣增速放緩了,但中國市場并不缺乏資金,關鍵是怎么利用,而股市就是非常好的突破口。

  A、發展資本市場可以降低宏觀杠桿率,眾所周知,企業的融資來自于兩大塊,一是債券融資,包含銀行貸款以及發行債券。

  二是股權融資,主要是企業上市以及股權眾籌。對于前者會提升企業負債率,但是對于后者是不會提升債務的,因為股權是不用還的融資方式。

  B、發展資本市場可以充分利用存量資金,支持實體經濟。

  以銀行理財為例,2018年底個人銀行理財存續規模達到23.54萬億元,原來這部分資金是不能進入股市,但是2018年底開始監管部門允許銀行成立理財子公司,理財子公司可以開立證券賬戶,直接入市。

  也就是說今后我們買銀行理財產品的時候有部分錢是進入股市,這出現的結果就是社會上的散戶資金被集中起來,此外存量的資金也將被利用起來。

  可見,存量貨幣格局下股市的重要性在上升,未來股市需要重視,也必須得重視。

  二、存量貨幣格局下樓市的溫度在下降

  這10年來,我們的宏觀杠桿率快速上升,目前是250%左右,和美國相當。

  宏觀杠桿率上升也和房價快速上漲有關,很簡單,我們買房必然要申請房貸,導致居民杠桿率上升。

  其次開發商開發新的樓盤需要銀行貸款,導致企業杠桿率上升。

  未來在存量貨幣格局下樓市會出現兩個特征。

  第一,控制整體的宏觀杠桿率意味著控制居民部門負債率過快上升以及控制企業負債率繼續上升,而這關鍵是樓市或者說房貸(按揭貸和開發貸)。

  對于這兩點,2月25日,銀保監會副主席王兆星明確表示:

  繼續緊盯房地產金融風險,對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準,特別是帶有投機性的開發貸、個人房貸要嚴格加以控制。

  第二,M2增速放緩的情況下,中國樓市進入存量博弈的階段,也即原來貨幣超發下中國樓市可能會是普漲,但是在存量市場下,中國的房價可能會分化,哪些人口持續流入,有增量資金的核心城市未來房價繼續看好,反之則看淡。

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