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今年该不该买房,答案在这!

时间:2019-03-01 来源:地产情报站 作者:洪涛三

  今年的楼市有点开年不利的味道。新年首月,不管?#20999;?#25151;、二手房成交量,还是房贷增量,都陷入了低增长,一些数据指标甚至出现了超过30%以上的下跌。这种尴尬局面在一二线城市尤为明显。

  楼市冷清,对于购房者来说,究竟是要继续观望,还是趁机“抄底”?下面的这一串数字,可能会给我们一些启发。

  01

  去年上半年的楼市还是很红火的。一些二三线城市自2017年以来陆续出现了“抢人大战”,尤以西安、成都、武汉、天津等城市最为明显,依靠送钱、送户口等落户优惠政策,不少城市的楼市都火了?#35805;选?/p>

  比如,2017年,武汉宣布“百万大学生留汉”计划。据官媒报道,该计划实施以来,2017年武汉户籍人口增加19.8万人,2018年增加30.08万人。成都,2017年推出“人才新政12条”,当年户籍数暴增36.43万,超过了武汉,2018年增加40万。风头最劲的莫过于西安,相关数据显示,从2017年3月至2018年11月,该市?#24067;?#26032;落户105万人。

  不过,到了2018年下半年这一招就逐渐失灵了,短暂的人口红利几乎已被用尽甚至透支。

  有意思的是,今年?#33322;詬展?#35199;安再次祭起人才大旗,落户门槛没有最宽松只有更宽松。

  但很显然,经过近两年的抢人大战,西安的楼市越烧越旺,其房价迅速从2017年的六七千暴涨至2018年底的一万二,连续上涨了20多个月。胡润研究院发布的《2018年全球房价指数》显示,2018年西安房价涨幅达14.6%,位列全国第一。而去年先后加入抢人大战的70多个城市,当地的房价无一不出现上涨,尤其是一些二三线城市出现短暂的报复性上涨。

  高房价是人口流动最大的拦路虎,尽管西安的落户门槛更低了,但可以预见今年的效果不会太好。一旦人口增速下滑,对楼市的影响不言而喻。

  02

  据中指院统计,1月19个主要城市楼市成?#25442;?#27604;下降26.4%,同比下降4.4%。一线城市环比下降38%,同比上涨1%。其中,广州成交面积环比降幅明显,达65%;北京降幅次之,超40%;深圳降幅近3成;上海基本持平。二线城市环比下降23.3%,同比下降0.1%。三线城市环比下降17.5%,同比下降27.9%。克而瑞研究?#34892;?#30340;数据也显示,1月30个重点城市整体成交2146万平方米,环比下跌31%,同比也有14%的降幅。

  这些数据?#20174;?#22312;房企的销量上更为明显,今年1月前100房企权益销售额同比下降8.6%,其中13家降幅超30%,三大龙头企?#24403;?#26690;园、万科、恒大亦大幅下滑,创历史新低。

  与?#36865;?#26102;,诸葛找房数据研究?#34892;?#30417;测数据,2019年1月,全国100个重点城市中二手房挂牌均价环比下跌1.05%,已连续5个月下跌,下跌城市数量环比上月虽有所减少,但降幅正逐步扩大。其中,重点二线城市挂牌均价受政策影响明显,降幅最大。

  土地市场方面,亦表现冷淡。据克而瑞研究?#34892;?#32479;计,2019年1月全国300城经营性土地成交?#23458;?#27604;下降30%,成交总价同比下降33%。?#24615;?#22320;产研究?#34892;?#32479;计数据显示,2019年1月份,40个一二线城市卖地2525.9亿元,同比减少15.4%,环比减少32.4%。

  房企拿地变得更为谨慎,既显示出当下楼市的不景气,亦?#20174;?#20986;企业对未来市场信心的不足。而在楼市,心理预期恰恰是非常重要的因素,买涨不买跌心态下,预期悲观,则市场难有大起色。

  让房企稍?#34892;?#24944;的是,1月的融资环境有所好转,多数开发?#22363;?#21183;积蓄了大量资金以应付不时之需。2月13日,同策研究院发布数据显示,40家典型上市房企在1月完成融资金额折合人民币790亿元,环比2018年12月上升335.23%。

  分析认为,房企融资的闸门已处于开启状态。不过,?#30340;?#20154;士认为,年初的融?#26102;?#29616;并不代表融资趋势好转。因为楼市调控对金融机构有窗口指导,不可能对房企大幅放水,资金面?#36234;?#22788;于持续紧张状态。

  这一点,在央行2月15日公布的1月金融数据中得到了部分印证。2019年1月,?#29992;?#20013;长期贷款?#30053;?969亿元,占?#30053;?#36151;款比重为21.6%,相比于2018年12月28%的比重下跌了6.4%,更低于2017年平均35%和2018年45%的比例,显示房地产政策并未放松的背景下,房地产信贷供给仍然受到制约。显然,信贷资金不会再随随便便流入楼市了。

  03

  说了这么多楼市冷清的现状,大家不要觉得悲观。事实上,对?#25307;?#20080;房者来说,这其实是个利好。

  涨了这么年的房价,终于开始熄火,楼市进入稳定期,买房留有一定的挑选空间,不会受?#21482;?#24615;购房左右决策。

  今年买房可以重点关注各地的地王项目,由于前几年楼市火爆,很多城市诞生了一批高溢价的地王,如今这些项目基本到了推盘的时候,为了维持现金流更好地生存下去,开发商很可能会做出一定的价格让步。重要的是,地王项目让利之下,其具有不错的性价比,如果能趁机捡漏无疑等于赚了,同时其具有较强的抗风险力。

  ?#36865;猓?#21033;好的消息还不断袭来。2月1日,深圳市不动产登记?#34892;?#21457;布通知,个人出售二手房需缴纳增值税的,增值?#26696;?#21152;税部分可自动享受减免50%优惠,即增值税不变,增值?#26696;?#21152;税征收比例从增值税的12%降到6%,执行期?#23596;?019年2月1日~2021年12月31日。

  石家庄亦对二手房交易税费的增值?#26696;?#21152;税做出了下调,由原来的5.6%降低到5.3%。2月16日,有媒体报道称,南京也对二手房交易税费做出了调整,由过去的5.6%减为5.3%;同时,在非住宅交易环节,除了城市维护建设税、教育?#36805;?#21152;、地方教育附加税费这三项税种外,印花税(总房款的0.05%,买卖双方均须缴纳)?#24067;?#21322;征收了。多地二手房报价连续下调,加上交易税费的降低,对买房者来说显然是一个不错的时机。

  那么,当前楼市正处于低潮期,适不适合抄底呢?还?#20999;?#35201;慎重。

  一是很多投资客还没从上一波大涨中解套,因为限售导致其资金失去了流动性,如今?#36164;?#21487;能不仅赚不?#35282;?#36824;有损失的风险,部分在三四线城市布局的人可能会输得更惨,因为棚改政策的滑坡,这些本来就属于人口净流出的城市房价瞬间熄火,返乡置业的需求也大幅下降,楼市动力不足。

  二是如今的楼市已经进入低速增长的稳定状态,房住不炒将是长期的调控政策,大涨的可能很小。过去,中国楼市的高速发展,是受益于人口红利,但数据显示,近几年来各地的出生率持续下降,即便在国家全面放开二胎政策的背景下,也难现当年的辉煌。而且,这种趋势会越来越明显,未来几年会逐步进入零增长甚至负增长时代,失去人口增量的楼市,显然跑不快。需求减少,也就意味着未来投资楼市的回报率会变得越来越低。

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