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深扒廈門樓市:已是豪宅天下

時間:2019-03-01 來源:中新經緯 作者:中新經緯

  廈門是一個房價很神奇的城市,在二線城市中并不算高的經濟總量,以及全國第四的新房價格,讓人有些看不懂。

  但在2018年,諸葛找房表示,“這一切在似乎有了一些轉變”。國家統計局1月16日發布2018年12月70城房價數據顯示,曾經房價瘋漲的廈門,在此次的統計數據中,無論是同比還是環比都出現了價格的下跌,在重點城市中的下跌幅度也最大。

  房價:過程中都是大幅上漲小幅下跌

  報告指出,2007到2018年,廈門新房均價從9千出頭到3.5萬,上漲幅度達3倍以上,2016年伴隨著二線城市樓市的整體火爆,廈門房價也迅速上漲,而這只是整體市場的均價變動情況。

圖片來自諸葛找房

  事實上,由于成交結構的差異,近年廈門新房成交區域向島外擴展,進而平抑了整體房價,使得新房均價上漲幅度體現得較為溫和,如果具體到廈門島內核心板塊,房價在這些年的上漲幅度更是達到了7-8倍。

  而從2018年各月房價走勢看,廈門房價確實出現了回調,這在二手房價格上表現得更為明顯。回調的幅度相對溫和,從掛牌價格看,全年累計跌幅在10%-15%之間,并未出現大幅度下跌的情況。

  區域:島外新房成交占據主導,島內已是豪宅的天下

  諸葛找房報告指出,湖里區與思明區作為廈門島內的兩個行政區,新房均價接近6萬,這里匯集了學校、醫療、公園、景觀等高端配套和稀缺資源,吸引著福建乃至全國的富豪階層到此置業。2018年,湖里區與思明區項目成交的套總價分別為2258萬與1806萬元,套均面積為309㎡與275㎡,如此的大面積與高總價,可以說廈門島內的新房已經和普通人無關,這里是豪宅的天下。

圖片來自諸葛找房

  隨著島內新房存量越來越少,海滄、集美、同安、翔安島外4區近幾年在新房市場的成交占比逐步擴大,2018年成交套數占比達到9成以上。2018年四區的成交套均面積均在100㎡以上,可以看出廈門新房市場已經從剛性需求逐漸轉變為改善型需求為主導。

  土地:宅地成交以島外為主

  從廈門歷年土地市場成交來看,2010年是成交高峰,此后的2011-2018年,廈門住宅用地供應總量大幅落后于商品住宅成交量,長期的土地供應低位,導致不少開發商“缺地”,也使得樓面地價持續攀升,2016年達到28761元/㎡的高點。

圖片來自諸葛找房

  近兩年,在住宅成交量回落之下,供需相對平衡,加之房企融資成本加大,土拍熱度有所下降,2018年樓面地價較2017年再次回落,溢價率也持續走低。盡管下半年優質宅地出讓增多,拍賣規則及規劃限制條件也有所放松,但房企拿地熱情依然不高,優質宅地參拍度也一般。

  諸葛找房介紹,廈門島內與島外的發展并不均衡,廈門島內面積158平方公里,占廈門全市的面積不到1/10,人口密度卻是島外的10倍。從近年廈門宅地成交占比來看,島內宅地成交已經明顯減少,2008-2011年成交占比逐年減少,其中2012、2014、2016、2017年廈門島內思明區與湖里區都是“零成交”。

  2018年,廈門島內宅地終于“補倉”,湖里區成交三宗住宅用地,平均樓面價在3.5萬/㎡以上,但依舊不改廈門島內土地資源稀缺的窘境。為提振市場企穩回升,預計2019年廈門宅地供應將繼續增加,土地出讓條件或進一步放松。

  銷售:2018年新房市場遇冷,成交低迷去化周期增加

  2017年以來調控政策持續發酵,市場觀望情緒彌漫,2018年廈門樓市表現低迷,主要在于“四限”政策疊加之下,部分高地價項目入市首推別墅產品,信貸緊縮之下購房成本加大,客戶承受能力有限。隨著廈門逐漸進入存量房市場,由于二手房議價空間更大,整體表現好于一手,分流新房客群。

  報告顯示,廈門六區中,思明與翔安區較去年商品住宅成交面積上漲,其余各區全面滑落。其中翔安區商品住宅成交面積39.31萬㎡,位居第一。海滄區由于部分項目進入尾盤,成交量腰斬。島內思明區與湖里區近年成交面積逐步走低,這與島內新推出項目減少,總體供應縮減有關。

圖片來自諸葛找房

  截止2018年12月底,廈門商品住宅可售存量面積為226.7萬㎡,去化周期26個月,因為2017、2018年廈門樓市成交銳減,導致去化周期在低位存量時仍處于較高水平。

  整體來看,諸葛找房表示,2019年全國房地產市場承壓,但“房住不炒”的大基調不會改變,在此基調下,廈門房地產政策也將以穩為主,在市場進入冷靜期后,相信房企也會更多注重住宅產品本身。

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