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土拍“廝殺大戰”重現,土地市場要回溫了?

時間:2019-03-05 來源:地產深度報道 作者:劉天天

  近日,在經歷5個小時、共296輪報價后,浙江溫嶺市的一宗編號為溫嶺市GY030205號的商住地塊最終被臺州新城億仁房地產開發有限公司與杭州瑜逸投資管理有限公司聯合體收入“囊中”,成交總價26.49億元,折合樓面價9265元/平方米,溢價率39.42%。

  類似激烈的競拍,在一周前廣東佛山禪城商住地的土拍現場也曾出現過。彼時,包括美的置業、金地、金茂、正榮、力高在內的多家房企紛紛舉牌“廝殺”。耗時兩小時,經過57輪報價,該地塊最終以6.77億元總價被美的置業拿下,溢價率33.79%。

  在經歷了2018年下半年的土拍“寒流”后,2019年土拍市場出現的高溢價成交以及熱鬧的招標現場是否預告著土地市場開始回溫?

  回暖

  土地市場局部略有回溫,但從全國總體指標來看,目前還處于降溫態勢。” 易居房地產研究院副院長楊紅旭對《國際金融報》記者表示。

  中原地產研究中心統計數據顯示,2019年1月-2月,一二線城市合計賣地1896宗,土地成交金額為4187.7億元,同比減少了20.7%,整體土地市場還處于相對低迷狀態中。

  不過,從溢價率情況來看,2019年1月和2月,40大一二線城市合計平均溢價率分別為8.62%、9.51%,均處于2018年下半年來的高位。

  具體來說,北京、廣東廣州、江蘇蘇州、山西太原等城市的地塊均出現高溢價成交現象。

  以蘇州為例,1月11日,龍湖+首開聯合體以40.62億元總價斬獲蘇州市一宗編號為2018-WG-40號的地塊,折合樓面價1.79萬元/平方米,溢價率28.87%。

  據悉,該地塊位于蘇州市吳中區開發區,且出讓條件指出,需獨立設置一所用地面積不低于3200平方米,建筑計容面積不小于2200平方米的幼兒園,建成后無償移交當地政府。

  雖然出讓條件并不低,但這塊“香餑餑”依舊吸引了包括旭輝、龍湖、首開、金地、碧桂園、華潤、新城、萬科、綠城、金科、建發等一眾房企參與競拍。據了解,該場競拍持續了1個多小時,近80輪報價。

  有趣的是,這不是上述地塊第一次出讓。2018年10月16日,該地塊曾因無房企報價而遭遇流拍。

  3個月不到,從無人問津到備受追捧,該地塊截然不同的競拍結果背后是否代表著房企對房地產市場判斷的改觀?

  態度已變

  雖然口喊“收斂”,但房企的態度或已悄然發生改變。

  據中指研究院數據,2019年1月-2月,全國房企拿地金額排行榜中,萬科、綠地、華潤置地、恒大、新城控股分別以274億元、194億元、138億元、128億元、128億元位居前五。

  除萬科、恒大外,第一梯隊中的融創僅以106億元的拿地金額排在第7位,碧桂園顯得更為謹慎,拿地僅花費32億元,排在該榜單第36位,少于旭輝、中海、禹州、美的置業等規模相對較小的房企。

  一眾揮金補倉的房企中,拿地金額超出榜單第二名綠地約80億元的萬科是市場關注的焦點。

  就在不久前,萬科董事會主席郁亮的一則內部講話在萬科微信公眾號“萬科周刊”上發布,講話主旨延續了2018年“聚焦收斂”和“活下去”的發展邏輯。不過,郁亮也表示,雖然地域布局上采用聚焦收斂的策略,但“到未來10年,開發業務都將是萬科的基本盤,它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流”。

  郁亮進一步指出,“基本盤是指保證萬科‘活下去’的關鍵,脫離基本盤將失去‘活下去’的根基。活下去是希望活得更好,活得更久。”

  郁亮的話在萬科積極的拿地勢頭上得以貫徹。事實上,早在“地冷價低”的2018年下半年,萬科就展開逆周期操作,“一擲千金”摘得華夏幸福、海航、嘉凱城等公司旗下位于環京、廣州、杭州、重慶等地區的地產項目。

  從城市群來看,2019年以來,萬科重點投資珠三角、環渤海和中西部地區,相較于更聚焦區域深耕的中小房企而言,比如,龍光、正榮、上海大華等,布局更廣。

  “萬科拿地背后還是意味著其對后續市場的看好。”中原地產首席分析師張大偉對《國際金融報》記者表示。

  “目前土地市場回溫的為少數強二線,比如江蘇蘇州,浙江杭州,安徽合肥,江蘇南京。因為風險相對較小,大開發企業都想回歸二線,或在二線繼續拓展布局。而三四線市場降溫后,項目非常難賣,且預期降溫時間較長。”楊紅旭表示。

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